自如在京違規出租隔斷間爭議“N+1” 合規與成本之間的考題怎么選擇

來源: 北京商報2019-11-21 11:34:44
  

公開承諾“不打隔斷”的互聯網長租公寓運營企業——自如,仍然在大量對外出租隔斷間。北京商報記者近期陸續接到5例承租人投訴,稱自如不但違規出租隔斷間,其中一房源被舉報拆除后,自如還出現了提供過渡房失誤,導致租客在北京入冬后最冷的夜晚無奈睡在車里的窘境。

而這距離今年7月新版《北京市住房租賃合同》和《北京市房屋出租經紀服務合同》發布,以及自如等7家租賃服務企業和中介機構龍頭企業喊出“不打隔斷出租、不按床位變相分割出租”等承諾,僅過去了4個月多一點的時間。

管家未提示

自如客“誤簽”隔斷房

自如客林佳(化名)怎么也沒想到,在北京入冬最冷的一天,自己不得不卷著鋪蓋睡在車里。而導致這一切的,是兩個月前從自如簽下的一間合租房。

林佳介紹,自己在9月中旬簽下大興棗園片區一套三居室合租房中的一間,按照合同約定,這間面積在15平方米上下的房間,將在2020年9月15日到期。

但在合同正式生效后的第61天,該房間在林佳上班時被小區居委會強制拆除,原因是鄰居舉報承租違規隔斷間。“那會兒我都蒙了,房間就要拆了管家才告訴我。”由于正在上班,林佳當時不能立即抽身回去打包行李,待到下班歸家之時,房間已經面全非:隔斷墻被拆除,行李散落了一地。

更讓林佳憤怒的是,在隔斷間被拆的當天晚上,自如單方面解除了和林佳的合約,給出的官方口徑是為了避免產生額外的房租。“簽合同的時候不說明是隔斷間,拆之前不提早通知我,連解除合同都沒個動靜,自如就是如此傲慢地對待租客嗎?”林佳稱,自己是在自如系統發送的解約短信到達時,才知道自己不僅沒了房,連合同都被終止了。

2017 年 11 月,作為清退整治違規住房行動的一部分,北京各區縣針對租房平臺比如自如隔斷出租的房屋進行清理和整改,部分房間被強制拆除。彼時自如 CEO熊林曾發文回應稱,“目前居住自如房屋的自如客,如果遇到任何情況和要求需要大家搬離,請大家積極配合:1、免費換租;2、免費搬家;3、提供一個月的房租作為搬家與誤工補償”。

然而,據林佳表述,在房間被拆除當晚,因為自如管家在房源協調配置方面出現了問題,她未能入住臨時房源,當天就在塞滿了行李的車上睡了一夜。而在經歷過險些露宿街頭的“無房住”困窘后,在房間被強制拆除的48小時后,林佳終于被自如臨時安置在一個可以免費住七天的房源中。

無視前租客退租

自如執意出租違規房

林佳回憶,9月16日她與自如方面簽約該房源時,自如管家在帶看前后及簽約前,均未提示該房源為隔斷間。在被舉報前,自己不斷從隔壁合租舍友處被暗示,此前租戶是因為“隔斷間不能住人遭舉報”。而在得知這一情況后,林佳曾多次向管家反映情況,也曾以致電客服中心以及自如App在線登記問題的形式反饋問題。直至隔斷間被拆除,自如方面都沒予以回復。

“就是說,原來這房子就是做成隔斷間被舉報、租客退租,然后又二次出租給我。”林佳稱,房間被強拆后,自如方面僅表示支持免責退房,剩余租期內未產生的租金、服務費連同押金可一并退還。但林佳認為,鑒于自己多次反饋問題,但自如方面未予實質性解決導致自己無處可住,希望自如一是對于問題做出整改,并道歉;二是從她投訴之日起賠償房租和服務費,三則是對砸壞弄臟的個人物品做出賠償。并表示,即使不再選擇自如租賃房源居住,后續搬家費用也應由企業承擔。

“房間被拆快一周,我和自如還沒有達成和解。”因為租住隔斷間“被驅逐”的林佳,在接受北京商報記者采訪時表示,還在等待自如方面的一個道歉。

承諾成空

自如隔斷房未下線

據了解,自如方面曾于今年7月做出承諾,表示將認真踐行北京房地產中介行業協會提出的十大承諾,其中承諾內容包括“不打隔斷出租”、“不按床位變相分割出租”等。

而現實情況顯示,“誤入”自如隔斷間的租客并不止林佳一例,客廳隔出“陽臺房”的房源租賃仍在自如線下交易中上演。

居住在昌平區高教園的一名自如客告訴北京商報記者,他所居住的房屋也恰好經歷過此前一輪的違規隔斷房整治。“今年8月我入住時,房東的房子還是三居室,9月小區里有一波隔斷房檢查,客廳位置那間較大面積的隔斷房就被拆了?,F在房子格局三居變兩居,隔斷間的家具還在客廳扔著呢。”同時,該租客還透露,其曾于瀏覽同區域房源時發現,在自己租住的房屋客廳隔斷間被拆除前,該隔斷房出租信息曾先后幾次下架又上線自如App,直到房間被徹底拆除。

此外,北京商報記者在對北京市區多個片區的小區進行走訪了解到,在自如對外出租的眾多房源中,仍有一批未到期房源(與房東合約未到期)存在設有隔斷間繼續租賃的情況。

有自如管家透露,目前自如從業主處新收取的房源不再設隔斷間,不過也有部分同自如續約的房東主動提及可增設隔斷,這樣房東每月能獲得高于正常房屋結構出租的租金。而此前存在的隔斷間有些被拆除了,有些沒被檢查到的還在租。

與林佳入住隔斷間境遇類似而又稍顯不同的是,剛剛入住東城區某小區自如房源的宋淼(化名),是個對自己租住房源為隔斷間“有數”的知情人。

“管家說房源檢查最嚴格的時候已經過去了,現在剩下的隔斷間只要對外出租的都能住。”但是在宋淼的追問下,管家也不得不坦言,因為北京市嚴查隔斷間出租的原因,所以此類隔斷房還是有潛在被拆除的風險。

“之所以選擇簽約隔斷間,主要是覺得性價比可以吧,全年在租房成本上的壓力可以小一點。”但在宋淼看來,盡管有來自自如管家“隔斷風波已過”的寬慰,但其心中對于這間隔斷小屋“能住多久”的顧慮依然沒能被打消。不過現階段,宋淼似乎也愿意為了節省房租抱著僥幸的心理繼續住下去。

網絡投訴平臺之中消費者對于自如隔斷間問題的相關投訴意見,似乎也能從側面印證自如隔斷間的“再現”。

北京商報記者瀏覽黑貓投訴平臺發現,自如違規設置隔斷以及相關維權等話題,占據了該平臺針對自如投訴意見中的很大比重。其中,一起發生在今年9月的北京自如客投訴案例顯示,其在自如App上租賃房被派出所檢查發現為隔斷后要求拆除,但自如拒絕賠償租客損失,只送了該租客一張搬家券。

根據媒體報道,今年9月和10月,自如共3次因改變房屋內部結構分割出租而被北京市住建委處罰,涉及的房屋分別位于大興區黃村鎮DX00-0101-0801等地塊、朝陽區萬象新天地四區、朝陽區北京像素南區,違規行為分別為4室打隔斷改為5室、6室打隔斷改為7室和4室打隔斷改為5室。

爭議“N+1”

合規與成本之間的考題

上述提及的“隔斷間”,借用業內專業一點的話術來講,叫做“N+1”模式,即將房屋中比較大的起居室、客廳經過改造后作為一間臥室單獨出租。自如此前將這種由起居室、客廳改造而成的隔斷間,稱之為“優化間”。在業內人士看來,“N+1”模式能在一定程度上緩解大城市租房群體的住房壓力,降低房屋租金,同時也是部分分散式長租公寓的一大重要盈利來源。

中原地產首席分析師張大偉更是直言,所有的長租公寓玩的都是一個以時間為核心要素的期限套利游戲:裝修、分租這些其實都只是資金池的補充。“從租賃企業來說,如果沒有多一間(N+1)的可能性,現階段租賃行業也無利可圖。”

需要指出的是,隔斷房源出租在北京始終沒有完全合法化。2019年7月,新版《北京市住房租賃合同》和《北京市房屋出租經紀服務合同》示范文本的正式發布,更是再次重申并明確禁止隔斷出租:以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位,不得改變房屋內部結構分割出租,不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。

但市場也有觀點認為,“N+1”模式的隔斷間出租不是群租房的原罪,保障群租房所處建筑荷載安全、消防安全、公共設施使用以及避免擾民等考慮,才是北京整改“隔斷房”的初衷。

北京商報記者也從一名自如管家處了解到,除非舍友惡意舉報或者其他不可抗力因素導致的隔斷間被強制拆除,現存隔斷間基本上還會繼續出租。但是如果某一隔斷房源被拆除,那么原本由各個居室協調而生的租金及成本平衡關系也將被打破,不排除會清退其余租客重新評估房源成本,并調整出租價格。

北京市京師律師事務所律師劉松濤指出,自如作為租房平臺應了解更為全面的法律風險,包括在租房合同上提醒租客租賃房源為隔斷間,在相關法律規定出臺后更應迅速出具針對被拆遷租客的補償方案?,F實中自如不僅沒有在格式合同上盡到提醒義務,侵犯了租客的知情權,在租客多次反饋后仍未給出解決方案,應對租客因被強拆遭受的損失承擔責任。此外,行政管理部門對于戶型的整改要求不屬于法律上界定的“不可抗力”,自如也不應以此免責。

而對于“N+1”的態度,中房經聯主席胡景暉也曾指出:目前,熱點城市有效租賃房源供應不足,且租金價格過高。一方面,一線城市和經濟發達的二線城市租賃需求特別旺盛,尤其是暑期畢業季,供不應求對租金上漲形成嚴峻壓力;另一方面,租房人群有通過合租分攤租金成本的需要,而中介機構、租賃經營機構則有做‘N+1’提升單套房屋額外租金收益的需求?;谶@幾點,導致市場上的隔斷房層出不窮,這也推動了部分城市‘N+1’模式逐步合法化。”

就“承諾不打隔斷后,自如隔斷房再現”以及“現存隔斷房源規模及處置方式”等問題,自如在接受北京商報記者采訪時表示,“非常抱歉看到租客這樣的居住體驗,我們愿意協助租客尋找其他合適房源。目前,自如已與租客林佳達成和解。租客如有其他疑問可以向工作人員反饋進行核實處理,從而妥善解決居住問題。自如積極響應北京相關規定,停止新收、新簽優化間,并按照計劃對現存房源進行有序、穩妥完成相關工作”。(北京商報樓市調查小組)

責任編輯:sdnew003
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